1 Bestuursverslag

Woonvisie
De gemeente Tynaarlo heeft in 2023 haar Woonvisie bijgewerkt. Zij wil een gemeente zijn die ruimte biedt aan iedereen. Het streven is om de sociale huurvoorraad tot en met 2030 uit te breiden met tenminste 250 woningen.

Meerjarige prestatieafspraken
Eind 2023 hebben we met de gemeente Tynaarlo, Woonborg, AH Woon en de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Eelde-Paterswolde onze gezamenlijke ambities en partnerschap vastgelegd in meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2024-2028. We hebben besloten niet langer eenjarige afspraken te maken, maar een duidelijke koers uit te zetten voor de lange termijn.  

Continuïteit
Er zijn veranderingen in de wereld die gevolgen (kunnen) hebben voor SEW. Dit vraagt voortdurende oplettendheid van ons. SEW rekent scenario's door om te kijken of de continuïteit gewaarborgd is. Dit vinden wij namelijk van groot belang. We voorzien geen problemen op het gebied van financiële continuïteit.

Verduurzaming en onderhoud
In het voorjaar van 2023 zijn 23 woningen aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg energetisch verduurzaamd. Hierdoor wijzigt het energielabel van deze woningen van D/E/F naar A/A+. 

De vloeren van 50 woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken zijn na-geïsoleerd. De overige isolerende werkzaamheden − aan dak en gevel − vinden plaats in 2024.

In de wijk Nieuwe Akkers zijn, bij mutatie, woningen voorzien van een nieuwe, geïsoleerde vloer.

Nieuwbouw
SEW en de gemeente hebben overeenstemming over de bouw van 24 grondgebonden woningen op locatie De Kooi en 29 grondgebonden woningen op locatie Bladergroen.

Voor beide projecten hebben we een plan ingediend. Dit plan is goed ontvangen door de gemeente. Beide locaties zijn vastgelegd in de prestatieafspraken en in de Woonvisie. In 2024 gaan we verder met de planvorming.

Grondprijs sociale woningbouw
Met de gemeente hebben we overeenstemming over een vaste grondprijs per sociale huurwoning van € 20.500 (excl. btw). Deze sociale grondprijs is vastgelegd in de Woonvisie.

Aedes-benchmark
In het najaar van 2023 werd de nieuwste Aedes-benchmark gepresenteerd. Bij deze vergelijking tussen woningcorporaties behaalden we op de onderdelen ‘Huurdersoordeel’ en ‘Bedrijfslasten’, net als vorig jaar, een mooie A-score. Ook op twee van de drie onderdelen binnen ‘Beschikbaarheid & betaalbaarheid’ kregen we een A. ‘Duurzaamheid’ kan echter beter, daarop scoorden we een C. Ook ‘Onderhoud & verbetering’ blijft met een B iets achter.

Verderop in het verslag lees je meer over de Aedes-benchmark.

Visitatie
In mei ontving SEW het visitatierapport over de periode 2019-2022. Dit is een officieel onderzoek naar onze maatschappelijke prestaties. We scoorden gemiddeld een mooie 7,9. De conclusie uit het rapport is dat SEW veel goede stappen heeft gezet. De visitatiecommissie sprak daarover haar waardering uit.

Resultaten 
De financiële resultaten over 2023 staan in bijgevoegde jaarrekening. SEW heeft over 2023 een negatief resultaat behaald van € 4,5 miljoen. Dit resultaat is inclusief de waardeverandering van de vastgoedportefeuille van -/- € 6,7 miljoen. De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2023 € 2,4 miljoen.

Strategische risico's
SEW wil ervoor zorgen dat er ook in de toekomst voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor de doelgroep. De voornaamste strategische risico’s zijn verbonden aan de woningmarkt en hoe die zich ontwikkelt. Het risico is aanwezig dat onze woningportefeuille in de toekomst niet meer aan de vraag voldoet. Om dit risico te beperken, onderzoeken wij de woningmarkt. Op basis van de onderzoeksresultaten sturen we waar nodig bij. Daarnaast is SEW voortdurend in gesprek met de gemeente over vrijkomende locaties. Zodoende kunnen we de juiste mogelijkheden benutten.

Een ander marktrisico heeft betrekking op de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Onze doelgroep kenmerkt zich door lage inkomens en dat vraagt om passende huren. De economische positie van onze huurders kan verder verslechteren, waardoor zij de huren niet meer kunnen opbrengen. Om dit risico te beperken, voeren wij een gematigd huurprijsbeleid.

Ook werken we hard aan het versneld verduurzamen van onze woningen, vanwege de hoge energielasten.

Interne risico’s/personeelsbezetting
Tijdens het uitvoeren van onze bedrijfsactiviteiten hebben we te maken met interne risico’s. Daarbij hebben we onder andere aandacht voor frauderisico's.

De directeur-bestuurder en de RvC worden goed op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen binnen SEW. Het betreft hier zowel organisatorische als financiële ontwikkelingen.

Projectrisico’s beperken we door de financiën strak te bewaken. Projecten worden van tevoren besproken met en geaccordeerd door de RvC.

Bij SEW werkt een kleine groep zeer gedreven medewerkers. Met 10 mensen is de capaciteit weliswaar relatief beperkt, maar onze medewerkers zijn breed inzetbaar en goed opgeleid. In verband met de aankomende duurzaamheids- en nieuwbouwprojecten zien we een toename van de werkdruk. Het gevolg kan zijn dat onze dienstverlening daaronder lijdt en we andere doelstellingen niet halen. Om dit risico te beperken, huren we voor bepaalde activiteiten externen in. De afdeling Vastgoed wordt een dag in de week ondersteund door een externe medewerker. Ook werken we bij bepaalde thema's samen met collega-corporaties. Thuiskompas is hier een mooi voorbeeld van.

Daarnaast hebben wij een strategisch personeelsplan (SPP) opgesteld. Hieruit zijn actiepunten naar voren gekomen om SEW toekomstbestendig te maken en te houden, zoals personele versterking en de ontwikkeling van medewerkers. Hiermee zijn wij aan de slag gegaan. Voor een nadere uitleg verwijzen wij naar Hoofdstuk 1.6 "Organisatie".

Liquiditeits- en financieringsrisico/financiële verslaglegging
Maandelijks wordt de liquiditeitsprognose voor de komende 2 jaar geactualiseerd. Afwijkingen op deze prognose worden gerapporteerd aan de directeur-bestuurder en de RvC. Eventuele financiering voor de lange termijn wordt vroegtijdig aangetrokken op basis van een langetermijnprognose van kasstromen. Daarbij houden we rekening met voorgenomen investeringen. SEW werkt niet met derivaten, waardoor er geen onverwachte en onverantwoorde waarderings- en liquiditeitsrisico’s kunnen ontstaan.

Wij vinden het vanzelfsprekend dat we de juiste informatie verstrekken aan onze belanghebbenden. In de jaarrekening waarderen we het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is gebaseerd op het beleid zoals een commerciële vastgoedbelegger het vastgoed zou exploiteren. Het totaal van de toekomstige kasstromen dat volgt uit dat beleid − in combinatie met de rendementseis van die belegger − bepaalt de hoogte van de marktwaarde. De omvang van de toekomstige kasstromen is niet zeker, en ook de rendementseis is een inschatting. De berekening van de marktwaarde is intern getoetst en extern gecontroleerd door de accountant.

Frauderisicoanalyse
Bij SEW hebben we veel aandacht voor het voorkomen en ontmoedigen van fraude. Dit houdt in dat wij streven naar een cultuur van eerlijk en ethisch gedrag. Ook treffen wij beheersingsmaatregelen om het frauderisico zoveel mogelijk te beperken. Het maken van gerichte frauderisicoanalyses draagt hier aan bij. Dit gebeurt eenmaal per jaar.

We gaan bij SEW respectvol en integer met elkaar om. Deze cultuur vormt het fundament voor het voorkomen van frauduleus handelen in de breedste zin van het woord. Daarnaast kunnen aanvullende maatregelen worden genomen om fraude te voorkomen:

• hard controls
• soft controls

Hard controls zijn de interne beheersingsmaatregelen, inclusief functiescheiding, en overige onvervangbare interne controlemaatregelen. Deze maatregelen worden genomen om gewenst en ongewenst gedrag direct of indirect af te dwingen. Zo wordt met behulp van werkinstructies op detailniveau duidelijk welke handelingen worden verwacht.

Soft controls zijn maatregelen om het gedrag van medewerkers en culturele aspecten binnen organisaties te sturen. Het zijn beheersmaatregelen die invloed hebben op de motivatie, loyaliteit, integriteit, inspiratie en normen en waarden van medewerkers. Bij soft controls ligt de nadruk op het creëren van een motiverende en stimulerende omgeving − in de veronderstelling dat daarmee de persoonlijke doelstellingen in het verlengde van de organisatiedoelstellingen komen te liggen en de werknemer daarmee altijd handelt in het belang van de organisatie.

Voorbeelden hiervan zijn: voorbeeldgedrag van de directeur-bestuurder en het managementteam van SEW, integriteitscodes, meldregeling voor misstanden, periodiek agenderen van de frauderisicoanalyse in de vergadering van de RvC en communiceren over ons fraudebeleid met het voltallige personeel.

SEW is zich bewust van frauderisico’s en heeft diverse maatregelen ingesteld die frauduleuze handelingen voorkomen, dan wel tijdig ontdekken.

De belangrijkste frauderisico's bij SEW staan hieronder toegelicht.

Woningtoewijzing
Bij woningtoewijzingen bestaat het risico dat de woning niet in overeenstemming met in- of externe normen en regelgeving wordt toegewezen. Daarom is er intern beleid opgesteld ten aanzien van het toewijzen van woningen. Het systeem van woningtoewijzing is transparant voor de woningzoekende. Ook is het systeem zo ingericht dat de juiste toewijzing achteraf kan worden vastgesteld.

Aanbestedings- en offerteprocedure
Hierbij bestaat het risico dat de gunning niet plaatsvindt volgens de procedure, waardoor nadeel of schijn van belangenverstrengeling kan ontstaan. We hebben hiervoor een aantal beheersmaatregelen ingericht. Uitnodigingen aan aannemers zijn op basis van vooraf vastgestelde selectiecriteria. Ook is er sprake van deugdelijke dossiervorming.

Betalingsverkeer
SEW wil niet dat op onrechtmatige wijze gelden worden onttrokken aan de corporatie. Daarom is er een functiescheiding tussen het klaarzetten en ondertekenen van betalingen. Ook is er altijd een 4 ogen principe bij bankbetalingen en gaan we vertrouwelijk om met wachtwoorden.

Leningen
Het risico is aanwezig dat het aantrekken van leningen niet onafhankelijk gebeurt. Dit ondervangen we door een offerteaanvraag door een onafhankelijke adviseur, op basis van een opdracht van onze directeur-bestuurder. Ook hier is sprake van deugdelijke dossiervorming.

Op grond van de frauderisicoanalyse is gebleken dat de restrisico’s voor SEW minimaal zijn.

Wet- en regelgeving 
Woningcorporaties opereren in een sterk gereguleerde omgeving met veel en complexe regelgeving. Deze regelgeving is de afgelopen jaren vaak gewijzigd. Denk daarbij aan de inkomenstoetsing, passend toewijzen, huursombenadering en de nieuwe Woningwet. Daardoor wordt het risico op het niet tijdig naleven van actuele wet- en regelgeving groter − met mogelijke boetes als gevolg. Het volgen van wijzigingen in wet- en regelgeving is een permanent punt van aandacht.

Overleg accountant
Met de accountant zijn zowel de jaarrekening 2022 als de managementletter van 2023 besproken. De resultaten van beide stukken stemmen ons tot tevredenheid. Tevens heeft de accountant de frauderisicoanalyse beoordeeld.

Maatschappelijke verantwoording
SEW vervult in de gemeente Tynaarlo een maatschappelijke taak. Onze stakeholders zijn natuurlijk in de eerste plaats onze huurders. De bestuurder heeft in 2023 dan ook periodiek overleg gehad met de HBV.

In het kader van de maatschappelijke verantwoording zijn een visitatierapport en de Aedes-benchmark van belang.

De RvC wordt op de hoogte gehouden door de bestuurder − rapporten worden besproken en ontwikkelingen toegelicht. Zo blijft de Raad betrokken en kunnen we de bestuurder desgewenst van advies voorzien.

Overleg Autoriteit woningcorporaties
Op 12 juni 2023 hebben twee vertegenwoordigers van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een beoordelingsgesprek gevoerd met de bestuurder van SEW en daarna met de voorzitter van de RvC. Basis hiervoor is ‘het gezamenlijk beoordelingskader’. Het gesprek vond plaats in een prettige en open sfeer.

De toezichtafspraken en aandachtspunten zijn vastgelegd in de Toezichtbrief Aw (d.d. 15 augustus). De aanbevelingen en opdrachten zijn/worden uitgevoerd.

Interne zelfevaluatie
De RvC is verplicht ieder jaar een zelfevaluatie uit te voeren, waarvan minimaal eens per twee jaar onder leiding van een externe deskundige. Dit doen we altijd samen met de bestuurder. De bestuurder is, zoals gebruikelijk, niet aanwezig bij het tweede deel van de bijeenkomst − dat is het deel waarin de RvC-leden elkaar onderling feedback geven op goede punten en eventuele ontwikkelpunten.

In 2023 zijn er een tweetal zelfevaluaties uitgevoerd, allebei onder begeleiding van een extern bureau. De eerste werd gehouden op 30 maart. Omdat de RvC per 1 januari 2023 behoorlijk van samenstelling is veranderd, is afgesproken dat er vóór het einde van het jaar nogmaals een zelfevaluatie zou worden georganiseerd. De tweede zelfevaluatie is gehouden op 7 november. Op advies van de Aw heeft deze opnieuw plaatsgevonden onder externe begeleiding, waarbij specifieke aandacht is besteed aan zelfreflectie en het benoemen van concrete verbeterpunten. Beide bijeenkomsten zijn vastgelegd in een verslag.

Verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen 
Om het huidige tekort aan sociale huurwoningen en de wachtlijsten aan te pakken, moet het bouwtempo van woningcorporaties flink omhoog de komende jaren. Doel is dat corporaties 250.000 sociale huurwoningen bouwen in de periode 2022 tot en met 2030. Daarnaast is afgesproken dat corporaties (tot en met 2030) 50.000 middenhuurwoningen gaan bouwen. 

Forse huurmatiging
In 2023, 2024 en 2025 matigen woningcorporaties de huurprijzen voor alle huurders. Daarbij wordt de koppeling met de inflatie losgelaten en wordt de maximale huursomstijging 0,5% lager dan de cao-loonontwikkeling. Daardoor stijgen de huren minder hard dan de lonen. Om de huur voor huurders met een laag inkomen te verbeteren, hebben huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum in 2023 een huurverlaging gekregen. 

Versnelde verduurzaming 
Corporaties staan voor de opgave om gezamenlijk, uiterlijk in het jaar 2030, 450.000 bestaande woningen aardgasvrij te maken. Zij doen dit als onderdeel van de wijkgerichte aanpak, onder regie van de gemeente. Deze steunt in belangrijke mate op de Transitievisie Warmte die elke gemeente sinds 2021 heeft. Deze visie beschrijft per wijk welke alternatieve warmtebronnen worden ingezet en in welk tempo wijken van het aardgas afgaan.

Corporaties moeten in 2030 in totaal 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ geïsoleerd hebben.

Corporaties hebben al hun woningen met een label E, F of G uiterlijk in 2028 versneld verduurzaamd (sloopwoningen uitgezonderd).

Het kabinet bereidt een verplichting voor om vanaf 2026 een hybride warmtepomp of duurzaam alternatief te plaatsen op het moment dat de cv-ketel aan vervanging toe is. Sowieso vervangen corporaties vanaf 2023 de cv-ketel voor een duurzamer alternatief. Dat geldt voor alle woningen met een D-label of beter, uitgezonderd woningen die door de Transitievisie binnen 10 jaar na vervanging van de cv-ketel op een warmtenet aangesloten moeten worden. Voor de aankoop van hybride warmtepompen is een subsidie beschikbaar.

Impuls op leefbaarheid
Naast investeringen in het verbeteren van de woningkwaliteit, is ook investeren in de leefbaarheid en het sociaal beheer van de wijk noodzakelijk. Gezamenlijk trekken corporaties hier, tot en met 2030, jaarlijks € 75 miljoen extra voor uit.

Interprovinciale woondeal 
De woondeal regio Groningen-Assen is een doorvertaling van de woondeals in Groningen en Drenthe. Deze is in februari 2023 ondertekend. Vanwege de sterk samenhangende woningmarkt in deze regio is er al een jarenlange provincie-overschrijdende samenwerking. Met deze woondeal wordt de samenwerking op het gebied van wonen verder geïntensiveerd.

Convenant ‘Door meer welzijn minder zorg'
28 juni 2023 is het convenant ‘Door meer welzijn minder zorg’ ondertekend. In dit convenant spreken partijen uit zich in te spannen voor het realiseren van een sterke sociale basis, met als uiteindelijk resultaat een vitale samenleving en een toekomstbestendig zorg- en welzijnslandschap. Zodat er ook in de toekomst ondersteuning is voor hen die dat nodig hebben. Het convenant is onder andere door SEW, de gemeente en zorgpartijen ondertekend.

Buurtbemiddeling
SEW is, in januari 2023, samen met de gemeente Tynaarlo en Woonborg gestart met buurtbemiddeling. De organisatie van dit project is in handen van welzijnsorganisatie Neie Naober. Wanneer huurders problemen of een conflict hebben met de buren, kunnen ze buurtbemiddeling inschakelen. Een buurtbemiddelaar is een vrijwilliger die eerst met de ene buur praat en daarna met de andere, zonder enig oordeel. Op dit moment zijn 6 vrijwilligers actief. Doel is om de buren weer met elkaar in contact te brengen om zo samen tot een oplossing te komen. In 2023 zijn in de gemeente Tynaarlo 10 casussen succesvol afgerond.

Wonen en zorg
SEW heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat. Dit is bestemd voor huurders die hiervoor in aanmerking kunnen én willen komen. 

Sociaal team, wijkpolitie en Neie Naober 
We hebben iedere maand overleg met het sociaal team en de wijkpolitie. In dit overleg delen we onze ervaringen, elk vanuit zijn of haar werkgebied. Door deze nauwe samenwerking en korte lijnen kunnen we waar nodig snel handelen. 

Ook overleggen we regelmatig met Neie Naober over de leefbaarheid in Eelde-Paterswolde.

Passend toewijzen
Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties ‘passend toewijzen’. Aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag moeten we − in minimaal 95% van de gevallen − een woning aanbieden die onder de aftoppingsgrens ligt. In 2023 zijn alle woningen passend toegewezen. 

Uitstroom beschermd wonen
In 2023 is 1 woning verhuurd aan een cliënt die doorgestroomd is van beschermd wonen naar zelfstandig wonen. SEW heeft samen met gemeenten, corporaties en zorgorganisaties het ‘convenant Weer Thuis’ ondertekend. De partijen werken samen om kwetsbare mensen weer zelfstandig te laten wonen en een goed thuis in de wijk te geven. 

Urgentie
Een woningzoekende kan op basis van een medische en/of sociale indicatie met voorrang voor een woning in aanmerking komen. Dat noemen we urgentie. De urgentie-aanvragen worden behandeld door de Urgentie Commissie Thuiskompas. Door alleen urgentie te verlenen aan mensen die dit écht nodig hebben, beschermen we andere woningzoekenden. Daarnaast kan voorrang worden verleend aan herhuisvestingsurgenten. Dit zijn huurders wiens woning wordt gerenoveerd of gesloopt. In 2023 zijn 5 woningen verhuurd aan urgent woningzoekenden.

Bemiddeling
In sommige uitzonderlijke situaties vindt bemiddeling plaats. In 2023 is 1 woning verhuurd na bemiddeling.

Mutaties
Het aantal mutaties bedroeg dit jaar 72 (2022: 87):

• 58 woningen zijn verhuurd aan reguliere woningzoekenden
• 7 woningen zijn verhuurd aan statushouders
• 1 woning is verhuurd aan een cliënt die uitgestroomd is uit beschermd wonen
• 5 woningen zijn verhuurd aan urgent woningzoekenden
• 1 woning is verhuurd middels bemiddeling

Sommige woningen zijn specifiek bestemd voor jongeren tot 23 jaar of voor senioren vanaf 55 jaar. De overige woningen worden regulier verhuurd. Dat betekent dat een woning niet bedoeld is voor een specifieke doelgroep.

Vrije beleidsruimte
Met de partners van Thuiskompas spraken we af dat elke corporatie een vrije beleidsruimte kent voor de woningen die niet naar statushouders gaan. Dit betekent dat corporaties maximaal 20% van hun vrijkomende bezit op een andere manier kunnen verhuren dan via het reguliere model.

Tot de vrije beleidsruimte behoort elke woning:

• die niet via het model inschrijftijd wordt aangeboden
• of waarbij eisen worden gesteld aan leeftijd (behalve de gereserveerde woningvoorraad voor minimaal 55 en maximaal 23 jaar)
• of waarbij eisen worden gesteld aan huishoudgrootte of inkomen (anders dan de inkomensvoorwaarden voor passend toewijzen)

SEW heeft in 2023 voor 3% gebruikgemaakt van de vrije beleidsruimte en voldoet hiermee aan de onderlinge afspraak.

Urgent woningzoekenden
In de prestatieafspraken van 2023 legden we vast dat er maximaal 20% ‘verdringing’ van reguliere woningzoekenden door urgentie mag plaatsvinden. In 2023 is 19% toegewezen aan urgent woningzoekenden. Ook hieruit blijkt dat SEW de prestatieafspraken goed uitvoert.

Aantal reacties
In 2023 kwamen er gemiddeld 158 (2022: 135) reacties op vrijgekomen woningen.

Inschrijftijd
De gemiddelde inschrijftijd in 2023 bedroeg 7,3 jaar (2022: 9,3 jaar). De mediaan, dus het middelste getal van alle inschrijftijden, bedroeg 5,7 jaar (2022: 7,2 jaar). Het gemiddelde ligt dus duidelijk hoger dan de mediane inschrijftijd. Dit valt goed te verklaren: een klein aantal woningzoekenden heeft een woning gehuurd met een zeer lange inschrijftijd.

Kenmerken nieuwe bewoners
85% van de verhuringen was aan huishoudens van 1 of 2 personen. Hieronder staan de gegevens van de nieuwe bewoners naar huishoudgrootte:

Leegstand
Op 31 december 2023 staan geen woningen langdurig leeg.

De gemuteerde woningen hebben, exclusief de wissel- en verkoopwoningen, in 2023 gemiddeld 21 dagen leeggestaan (2022: 19). Diverse woningen zijn namelijk grootschalig gerenoveerd, voordat ze opnieuw zijn verhuurd.

De huurderving vanwege leegstand gedurende 2023 bedroeg € 34.831 (2022: € 31.510).

Huurverhoging
De maximale huurstijging per zelfstandige woning met een gereguleerd contract was per 1 juli 2023 3,1%. De maximaal toegestane gemiddelde huurverhoging (maximale huursomstijging) was 2,6%. Het uitgangspunt is de cao-ontwikkeling minus 0,5% van het jaar daarvoor, en niet langer de inflatie. Daardoor stijgen de huren minder hard dan de lonen.

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage gold voor de meeste sociale huurwoningen. Alleen voor huurwoningen met een huurprijs onder € 300 mag een verhuurder beslissen om de huurprijs met maximaal € 25 te verhogen.

Daarnaast kon een corporatie beslissen om voor huishoudens met een hoger inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Deze huurverhoging mocht, afhankelijk van het inkomen en de grootte van het huishouden, maximaal € 50 of € 100 bedragen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging komt in de plaats van de reguliere huurverhoging.

Voor woningen in de vrije sector gold een maximale huurverhoging van 4,1%.

SEW heeft in 2023 de huurprijs van woningen met energielabel D of beter én die niet in aanmerking komen voor huurverlaging verhoogd met 2,6%. Bij woningen met een slecht energielabel (E, F of G) is de huurprijs niet verhoogd. SEW heeft de huurwoningen met een huurprijs onder € 300 niet extra verhoogd en heeft ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd.

Huurverlaging
In de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting is afgesproken dat huurders in 2023 een huurverlaging krijgen als hun inkomen lager is dan 120% van het sociaal minimum. De inkomensgrenzen zijn:

Huidige huur
Op 31 december 2023 bedraagt de gemiddelde huurprijs van de woningen € 572 (31 december 2022: € 577). Dit is 60,1% ten opzichte van de maximaal redelijke huur.

Fondsen
SEW werkt met een servicefonds. SEW voert bij huurders die lid zijn van dit fonds een aantal werkzaamheden uit waar ze normaal gesproken zelf verantwoordelijk voor zijn. Denk hierbij aan het ontstoppen van afvoeren of schoonhouden van dakgoten. De bijdrage voor het servicefonds is € 5 per maand.

De huurachterstand aan het eind van 2023 was € 16.275 (2022: € 14.602). Dit is 0,21% (2022: 0,20%) van de totale jaarhuur.

Ontruimingen
In 2023 zijn 2 woningen ontruimd vanwege een huurschuld. Beide huurders zijn met de noorderzon vertrokken.

Achterstanden vertrokken huurders
Een deel van de huurders vertrekt met schulden. Dit speelt vooral bij ontruimingen. Wij proberen de openstaande bedragen alsnog via de deurwaarder te innen. Helaas duurt dit proces soms jaren en is het niet altijd succesvol. Eind 2023 stond er € 9.980 (2022: € 20.042) open door vertrokken huurders.

Zichtbaarheid
Middels een fysieke en digitale nieuwsbrief communiceren we direct met onze huurders en stakeholders. De inhoud wordt tevens gedeeld via sociale media. We gebruiken hier niet het principe ‘of’, maar ‘en/en’. De content is er immers al en wordt vervolgens via de verschillende kanalen gedistribueerd. We betrekken voor de contentcreatie ook onze huurders. Op deze manier laten we zien dat we bereikbaar en behulpzaam zijn en dichtbij onze huurders staan. We leveren regelmatig nieuwsartikelen aan bij regionale kranten, waarin we met gepaste trots onze maatschappelijke prestaties tonen. 

Aedes Benchmark
De meeste mensen voelen zich veilig in de buurt. Onze huurders waarderen dat met een 8,3. Wel vinden ze dat wij daar als woningcorporatie iets meer aan mogen doen; huurders waarderen onze inzet met een 6,8.

Wijkschouw
SEW, de HBV en de gemeente organiseren eens in de 2 jaar een wijkbezoek. Hierbij kijken we welke acties er op het gebied van leefbaarheid in de buurt nodig zijn.

Sociaal Team Eelde-Paterswolde
In de gemeente Tynaarlo zijn 3 sociale teams aan het werk: in Zuidlaren, Vries en Eelde-Paterswolde. Hulpvragen op het gebied van wonen, welzijn, leefbaarheid, financiën en zorg worden door deze teams opgepakt. Samen met de bewoner in kwestie brengen ze de situatie in kaart en zoeken ze naar mogelijkheden. Hierbij kijken de sociale teams wat de bewoner zelf kan of waar mensen uit het sociale netwerk kunnen bijspringen. Als het nodig is, regelen de teams professionele hulp of specialistische zorg en/of hulpmiddelen. SEW heeft korte lijnen met het sociaal team, zodat we snel op hulpvragen kunnen inspringen.

OGGz netwerk
Soms hebben mensen in hun leven een helpende hand nodig. Bijvoorbeeld omdat ze het moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen of omdat het niet lukt bepaalde zaken goed te regelen. Ook kan het zijn dat familie of bekenden zich zorgen maken om iemand die zelf geen hulp zoekt. We noemen zo iemand ook wel een ‘zorgmijder’. Het kan ook zijn dat hulpverleners zien dat het niet goed gaat of klachten over iemand krijgen. Dan is het tijd dat hulpverleners de zorg tijdelijk overnemen. Het OGGz-netwerk biedt deze zorg en zoekt samen met de cliënt naar passende hulpverlening. OGGz staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg.

Als iemand zich zorgen maakt over of overlast ondervindt van iemand in de omgeving, kan dit worden gemeld bij het meldpunt OGGz. De gemeente laat dan onderzoeken óf en in welke vorm hulp nodig is. Het kan gaan om behandeling in een instelling, maar ook om hulp aan huis. Uitgangspunt is om hulp te bieden op vrijwillige basis. Wil iemand zich niet laten helpen, terwijl de zorgen ernstig zijn? Dan wordt onderzocht of verplichte zorg nodig is. Uiteindelijk bepaalt de rechter of verplichte zorg wordt ingezet. Dit is vastgelegd in de Wet verplichte geestelijke gezondheidszorg (Wvggz).

Regionale Geschillencommissie
De corporaties in Noord- en Midden-Drenthe, waaronder SEW, hebben een gezamenlijke geschillenadviescommissie aangesteld. Deze commissie is onafhankelijk en onderzoekt meldingen van geschillen tussen huurder en verhuurder. Vervolgens adviseert de commissie de verhuurder over de afhandeling van de klacht.

De Regionale Geschillencommissie bestaat uit 3 leden:

• een persoon voorgedragen door de woningcorporaties
• een persoon namens de huurdersorganisaties
• een gezamenlijk − door bovengenoemde leden − gekozen lid

Dit laatste lid is tevens voorzitter. Daarnaast zijn er plaatsvervangende leden die zittende commissieleden vervangen bij verhindering.

De Regionale Geschillencommissie heeft in het verslagjaar geen klachten behandeld voor SEW.

Planmatig onderhoud en projecten 
Voor planmatig onderhoud en projecten is in 2023 een bedrag van € 2,7 miljoen uitgegeven. Er was € 3,6 miljoen begroot. De werkelijke uitgaven zijn lager dan begroot, doordat het schilderwerk, het vervangen van vloerbedekking aan de Hooiweg, aanpassen terreinen en flora en fauna onderzoek lager uitvielen dan begroot. Het vervangen van de omvormers zonnepanelen en brandmeldinstallaties is doorgeschoven naar 2024. Het reinigen en vervangen van de mechanische ventilatie is hoger dan begroot. Een deel van de werkzaamheden is namelijk doorgeschoven van 2022 naar 2023.

Onderstaande werkzaamheden zijn in 2023 afgerond:

• renovatie van 23 woningen aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg
• isolatie van 50 vloeren van woningen aan de Horn-, Loop- en Veldstukken
• isolatie van 4 vloeren in de wijk Nieuwe Akkers
• douche-, keuken- en toiletrenovatie bij ruim 70 woningen.
• vervanging van individuele cv-ketels (cyclus vervangen cv-ketel is 18 jaar) 
• schilderwerkzaamheden bij diverse complexen

Renovatie Patrijsweg, Fazantweg en Leeuwerikweg
In het voorjaar van 2023 zijn 23 woningen aan de Patrijs-, Fazant- en Leeuwerikweg energetisch verduurzaamd. Deze woningen uit 1962 hebben nieuwe gevel-, dak- en vloerisolatie gekregen. Daarnaast zijn de dakpannen, kozijnen en beglazing vervangen, en is er een mechanisch ventilatiesysteem geïnstalleerd. Huurders hadden ook de mogelijkheid om via Wocozon zonnepanelen te laten plaatsen. Door deze verduurzaming wijzigt het energielabel van deze woningen van D/E/F naar A/A+. 

Dagelijks onderhoud
In 2023 is € 219.000 uitgegeven aan klachtenonderhoud. Dit is inclusief materiaal- en loonkosten van de eigen dienst. Exclusief zijn de doorberekende kosten aan derden en de kosten voor de VvE-complexen. De uitgaven bedroegen 113% van het beschikbare budget. Het aantal meldingen in 2023 (1.470) was meer dan in 2022 (1.290). De meeste uitgaven zijn gedaan aan de centrale verwarming, het sanitair en de elektra. Door de hevige regenval eind 2023 hebben we ook meerdere kelders moeten leegpompen en zijn we gestart met het dichtstorten van de kelders. Deze uitgaven waren niet begroot. 

Mutatieonderhoud
Er waren in 2023 in totaal 72 technische mutaties. Dit zijn de woningen waarvoor het mutatieonderhoud (deels) is betaald. De totale uitgaven bedroegen € 180.000. Dit is inclusief materiaal- en loonkosten van de eigen dienst, maar exclusief de doorberekende kosten aan derden en de kosten voor de VvE-complexen. De uitgaven bedroegen 133% van het beschikbare budget. De overschrijding is te verklaren doordat in 2023 een viertal woningen is gemuteerd waar veel mutatiewerkzeemheden uitgevoerd moesten worden (ongeveer € 20.000 per woning).

Contractonderhoud
De uitgaven voor het contractonderhoud in 2023 bedragen € 195.000. Van het beschikbare budget is 97% uitgegeven.

Servicefonds 
SEW werkt met een servicefonds. Huurders die lid zijn van dit fonds kunnen bepaalde werkzaamheden laten uitvoeren die ze normaal gesproken zelf zouden moeten regelen. Denk hierbij aan het ontstoppen van afvoeren of schoonhouden van dakgoten. De bijdrage voor het servicefonds is € 5 per maand.

In 2023 bedroegen de inkomsten uit het servicefonds € 55.000. Van dit bedrag is € 47.000 (wat overeenkomt met 85% van de inleg in het fonds) besteed aan reparaties, rioolontstoppingen en glasbreuk.

Woningcartotheek
Bryder is ons primaire systeem voor het vastleggen van (technische) gegevens van ons vastgoed. Het is een overzichtelijk gebouwinformatiesysteem voor diverse beheerdoeleinden. Het betreft data zoals:

• NEN2580-rapportages 
• verhuurplattegronden
• gebruiksoppervlaktes
• gegevens aanwezige installaties 
• gegevens energielabel
• foto’s
• bestektekeningen

  We voegen geleidelijk de bij ons bekende gegevens over het vastgoed toe aan dit systeem.

O-prognose
De inspecties door Woonscan en de conditiemetingen vormen de basis voor het bepalen van het planmatig onderhoud, dat vervolgens wordt opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting in O-prognose. 

Aangezien de onderhoudsactiviteiten vooral conditieafhankelijk worden gepland, komen we in theorie bijna jaarlijks bij alle adressen langs. Om dit zowel intern als voor de bewoners overzichtelijker en beheersbaarder te maken, streven we vanaf 2024 naar een onderhoudscyclus van 6 jaar, die aansluit op de cyclus van het schilderwerk. Verduurzamingsmaatregelen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan deze onderhoudscycli. Dit wordt in 2024 nader uitgewerkt in O-prognose, maar is in de begroting al op deze manier verwerkt.

Locatie 'Bladergroen'
In de prestatieafspraken is ook locatie ‘Bladergroen’ vastgelegd. De gemeenteraad van Tynaarlo heeft besloten dat er sociale woningbouw op deze locatie gebouwd mag worden. We hebben een plan ingediend bij de gemeente voor de bouw van 29 woningen. Dit plan is positief ontvangen.

Momenteel functioneert de locatie als asielzoekerscentrum (azc). De gemeente zal een andere locatie moeten vinden voor een (permanent) azc.

Het is ons streven om de woningen op locatie ‘Bladergroen’ in 2026 te realiseren.

Medewerkers
Per 31 december 2023 had SEW 10 medewerkers in dienst. Het aantal fte’s op die datum was 9,2. Het personeelsbestand is ten opzichte van 2022 uitgebreid met 2 medewerkers. Uit het strategisch personeelsplan (SPP) bleek dat uitbreiding nodig was. Dit is gevonden in een medewerker planning & control. Bovendien zullen er in 2024 2 onderhoudsmedewerkers met pensioen gaan. Daarom is in 2023 alvast een extra onderhoudsmedewerker aangetrokken.

De medewerkers hebben voor hun arbeidsvoorwaarden te maken met de cao Woondiensten. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

In 2023 was er 1 medewerker van een extern bureau bij SEW werkzaam. Dit ter ondersteuning van de afdeling Vastgoed. De medewerker planning & control was het eerste half jaar gedetacheerd vanuit collega-corporatie Woongroep Marenland. Vanaf 1 juli is hij in dienst gekomen bij SEW.

Arbobeleid
Het arbobeleid is weergegeven in het arbobeleidsplan. Het beleid van SEW is vooral gericht op het bevorderen van goede arbeidsomstandigheden voor werknemers. Dit zijn de belangrijkste onderdelen: 

• bevorderen van een zo groot mogelijke veiligheid
• bescherming van de gezondheid
• bevorderen van het welzijn bij het werk
• bevorderen van inzicht in risico's met betrekking tot veiligheid, gezondheid en welzijn

In 2023 heeft SEW de psychosociale arbeidsbelasting (PSA)-module afgesloten met ArboNed, om zo actief te werken aan het PSA-beleid binnen ons bedrijf. In dit wettelijk verplichte beleid wordt vastgelegd hoe we een te hoge werkdruk en ongewenst gedrag, zoals agressie, discriminatie, pesten en seksuele intimidatie, kunnen voorkomen/beperken. Zo voorkomen we psychisch verzuim en zorgen we ervoor dat medewerkers met plezier aan het werk blijven. Ook kunnen ze terecht bij een externe vertrouwenspersoon.

Risico-inventarisatie en -evaluatie 
We hebben eind 2022 onze risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) in kaart laten brengen door een extern bureau om duidelijkheid te krijgen over de actuele veiligheids- en gezondheidsrisico’s.

Uit de RI&E blijkt dat bij SEW veel aandacht is voor het verbeteren van de arbeidsomstandigheden van werknemers. SEW is gemotiveerd om hierin te investeren. 

De belangrijkste risico’s hebben betrekking op: 

• arbobeleid
• werken met gevaarlijke stoffen
• het ontbreken van een preventiemedewerker
• geen PAGO (Periodiek Arbeidsgezondheidskundig Onderzoek) voor medewerkers
• fysieke belasting medewerkers

Belangrijke aandachtspunten zijn tevens: 

• het inrichten van de werkplekken
• het opstellen van een lijst van gevaarlijke stoffen waarmee gewerkt wordt
• inventarisatie van de CMR (carcinogene, mutagene en reprotoxische) stoffen en checken of hiervoor vervangende stoffen beschikbaar zijn
• ontbreken van uitzicht via ramen van kantoren

In het plan van aanpak zijn alle relevante adviezen en te nemen maatregelen opgenomen. SEW geeft prioriteit aan de uitvoering van bovenstaande risico’s.

Met dit rapport, het plan van aanpak en rapportages van eventueel aanvullende onderzoeken voldoet SEW aan de eis voor het uitvoeren van de RI&E, zoals vermeld in artikel 5 van de Arbowet.

Calamiteitenplannen
SEW heeft 2 calamiteitenplannen: ‘Kantoor SEW’ en ‘Woningbezit SEW’. In het eerste plan hebben we omschreven wie welke activiteit moet ondernemen in geval van een calamiteit én welke vluchtwegen er zijn. In het tweede calamiteitenplan staan acties voor het geval zich een ernstige calamiteit aan het woningbezit voordoet.

Bedrijfshulpverlening
In 2023 was er binnen SEW 1 medewerker met een diploma bedrijfshulpverlening. Deze medewerker volgde in 2023 de jaarlijkse herhalingscursus. 

SEW voldoet hiermee aan de wettelijke vereisten om doeltreffende maatregelen te nemen op het gebied van bedrijfshulpverlening.

Ziekteverzuim
In 2023 zijn er geen werkgerelateerde ongevallen en beroepsziekten voorgekomen. Ook hebben werknemers van SEW geen directe gevaren gemeld. Tevens heeft SEW in 2023 geen grote materiële schade geleden.

Er zijn in 2023 geen aanwijzingen of aanvullende eisen gesteld door de arbeidsinspectie.

Het ziekteverzuimpercentage in 2023 was 1,8% (2022: 1,6%). Er is geen sprake geweest van langdurig ziekteverzuim.

Conclusie
De conclusie uit het rapport is dat SEW veel goede stappen heeft gezet, waarvoor de visitatiecommissie haar waardering uitspreekt. De visitatiecommissie heeft een aantal aandachtspunten meegegeven, waarmee SEW aan de slag is gegaan of de komende jaren mee aan de slag gaat. Zo hebben we eind dit jaar de belanghebbenden betrokken bij het vernieuwen van het ondernemingsplan en zijn er meerjarige prestatieafspraken gemaakt die duidelijker zijn.

Meldplicht datalekken
Wij zijn verplicht om ernstige datalekken direct te melden bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). 

Er deed zich in 2023 bij SEW 1 incident voor met betrekking tot persoonsgegevens welke gemeld is bij de AP. Een marktonderzoeksbureau dat voor ons tevredenheidsonderzoeken uitvoert was mogelijk betrokken bij een datalek. Dit gebeurde via het bedrijf dat interviewsoftware leverde aan het onderzoeksbureau. SEW heeft een melding gedaan op de website. Dit is ook opgepakt door de lokale media. Er zijn geen aanwijzingen dat hackers bruikbare gegevens hebben verkregen. De impact van het datalek was dus beperkt. Daarom heeft SEW besloten de huurders niet individueel te benaderen. Zowel het bedrijf dat de interviewsoftware levert als het onderzoeksbureau hebben na het incident maatregelen genomen. 

Toezichtsbrief 2023 
In 2023 heeft de Aw gesprekken gevoerd met de directeur-bestuurder van SEW en de voorzitter van de RvC. Zowel de gevoerde gesprekken als het uitgevoerde onderzoek naar SEW geven geen aanleiding voor een vervolgonderzoek. De risico-inschatting voor SEW is op alle onderdelen van het beoordelingskader laag. Alleen op het onderdeel ‘governance-besturing-kwaliteit intern toezicht’ onthoudt de Aw zich op dit moment van een oordeel. De Aw wil namelijk dat de RvC tegen het einde van 2023 een zelfevaluatie laat uitvoeren onder externe begeleiding, waarbij specifiek aandacht wordt besteed aan zelfreflectie en het benoemen van concrete verbeterpunten.

SEW is, op basis van de meerjarenbegroting 2023-2027, financieel solide en de financiële ratio’s voldoen ruimschoots aan de gestelde normen. Het opgenomen investeringsprogramma voor duurzaamheid en nieuwbouw is dan ook goed te dragen. De Aw benoemt een aantal aandachtspunten:

• verbetering van de scenario’s in de meerjarenbegroting 2024
• innemen van een stevigere rol in de regionale volkshuisvestelijke opgave met een vertaling in de meerjarenbegroting 2024
• het SMART definiëren van de prestatieafspraken 

De toezichtsafspraak met betrekking tot de zelfevaluatie en de aandachtspunten zijn in 2023 opgepakt.

De marktwaarde is gebaseerd op verwachte toekomstige kasstromen. De scope bij de marktwaarde is 15 jaar, met aan het einde van die periode een restwaarde gebaseerd op een exit yield. De discontovoeten die we bij de marktwaarde hanteren, zijn afhankelijk van het risicoprofiel van het woningcomplex. 

Bij de bepaling van de marktwaarde gaan we uit van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. Op complexniveau hanteren we steeds 2 scenario's: het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De uiteindelijke marktwaarde is de hoogste van die 2 scenario’s. 

SEW heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
De vastgoedportefeuille is ten opzichte van 2022 met € 5,6 miljoen gedaald naar een waarde van € 134,1 miljoen.

 Het verschil tussen de marktwaarde aan het einde van 2022 en 2023 is te verklaren door:

• stijging disconteringsvoet (daling marktwaarde € 16,3 miljoen)
• stijging WOZ (stijging marktwaarde € 15,8 miljoen)
• stijging overdrachtsbelasting (daling marktwaarde € 3,4 miljoen)
• overige mutaties (daling marktwaarde € 1,7 miljoen)

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
De beleidswaarde is ten opzichte van 2022 met € 26,2 miljoen gedaald.

Het verschil tussen de beleidswaarde aan het einde van 2022 en 2023 is te verklaren door:

• stijging disconteringsvoet (daling beleidswaarde € 15,6 miljoen)
• stijging onderhoudsnorm (daling beleidswaarde € 9,9 miljoen)
• overige mutaties (daling beleidswaarde € 0,7 miljoen)

De onderhoudsnorm is bij een aantal complexen hoger dan voorgaand jaar. Dit komt omdat er de eerste 15 jaar meer verduurzamingsmaatregelen zijn ingerekend in de meerjarenraming en daaraan gekoppeld ook meer onderhoudswerkzaamheden (zoals dakvervanging).

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
De maatschappelijk bestemming bedraagt € 88,9 miljoen. Deze bestaat uit de volgende 4 afslagen op de marktwaarde:

• De afslag voor beschikbaarheid bedraagt € 19,7 miljoen. Voor de gehele portefeuille is namelijk het doorexploiteerscenario afgedwongen.
• De afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 40,5 miljoen. De markthuren zijn vervangen door de streefhuren, waarbij de huren van de DAEB woningen worden gemaximeerd op de liberalisatiegrens.
• De afslag voor kwaliteit bedraagt € 27,6 miljoen. Het eigen onderhoudsbeleid wijkt − zoals hierboven vermeld − af van de marktnormen. De component ‘instandhoudingsonderhoud’ uit de DCF-berekening (discounted cashflow) vervangen we door een eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding.
• De afslag voor beheer bedraagt € 1,1 miljoen. De eigen beheernorm wijkt af van de bij de marktwaarde gehanteerde normen. De componenten beheerkosten, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een beheernorm die aansluit bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jarige DCF-periode.

Financieringsrisico
Het (her)financieringsrisico is het risico dat SEW geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is, ofwel: dat SEW geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is.

SEW vermindert dit risico door een eventuele financieringsbehoefte tijdig te signaleren en door een jaarlijkse minimale aflossing na te streven. Daarnaast bouwt SEW flexibiliteit in met roll-over leningen en een liquiditeitsbuffer. SEW is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en voldoet aan het beoordelingskader van Autoriteit woningcorporaties (Aw) en WSW. Het borgingsplafond wordt gemonitord.

Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is het risico dat SEW niet kan voldoen aan actuele en toekomstige (potentiële) financiële verplichtingen.

SEW wil altijd aan haar actuele (en toegezegde toekomstige) financiële verplichtingen kunnen voldoen. Om liquiditeitsrisico’s van financieringsacties en de bedrijfsvoering te matigen, streeft SEW naar een beschikbare vrije buffer. Met een vrije buffer bedoelen we de som van positieve banksaldi en de opnameruimte onder roll-over leningen met variabele hoofdsom.

Daarnaast heeft SEW op elk moment een adequate liquiditeitsprognose voor minimaal 2 jaar beschikbaar.

Renterisico
Het renterisico is het risico dat de toekomstige kasstromen van SEW negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden.

De renterisico’s op de leningenportefeuille betreffen voornamelijk de renterisico’s bij herfinanciering van afgeloste geldleningen. Maar ook de rente herzieningsmomenten van variabel rentende leningen en leningen met een renteconversie.

SEW hanteert een norm van 15% van de leningenportefeuille aan het einde van het voorgaande boekjaar. Dit is een gebruikelijke norm in de sector. De norm voor het renterisico wordt in 2029 overschreden. Dit heeft voornamelijk te maken met de aflossing van een fixe-lening van € 12,0 miljoen.

Tegenpartijrisico
Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij niet aan zijn verplichtingen kan voldoen.

Conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) hanteert SEW normen ten aanzien van de minimale ratingvereisten van de financiële tegenpartijen. De ratings worden periodiek gemonitord.

Verduurzaming
Verdere verduurzaming is een belangrijke opgave voor SEW. De stijging van de energielasten maakt dit vraagstuk nóg urgenter. SEW heeft in de begroting een verduurzamingsprogramma doorgerekend waarbij de woningen eind 2033 gemiddeld energielabel A hebben. 

Betaalbaarheid
SEW sluit voor het huurprijsbeleid aan bij de wettelijke kaders. Voor de komende 2 jaar is de huurverhoging gelijk aan de loonontwikkeling minus 0,5%. De huurquote zal daarom gemiddeld verbeteren. De koopkracht van de lagere inkomens wordt daarnaast ondersteund door een verhoging van de huurtoeslag. Vanaf 2026 wordt de prijsinflatie het ijkpunt voor het huurprijsbeleid. 

Beschikbaarheid
Er is dringend behoefte aan uitbreiding van de sociale woningvoorraad in het werkgebied van SEW. In de begroting zijn 2 nieuwbouwprojecten ingerekend met in totaal 53 woningen. Daarnaast zijn in een scenario ook minder harde projecten doorgerekend, namelijk 4 aanvullende projecten met in totaal 52 woningen en 16 flexwoningen.

Verhuurderheffing
Vanaf 2023 is de verhuurderheffing afgeschaft. Deze heffing was vanaf 1 januari 2013 ingevoerd en gold voor iedereen die meer dan 50 huurwoningen bezat met een huurprijs niet hoger dan de huurtoeslaggrens.

Omzetbelasting
SEW verricht zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, waardoor recht op btw-aftrek op de algemene kosten ontstaat. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata. Dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.

Vennootschapsbelasting
De belasting over het fiscale resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij houden we rekening met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels, vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

Het fiscale resultaat 2023 bedraagt naar verwachting € 1,8 miljoen. Daarover is SEW een bedrag van € 449.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd.

Belastinglatenties
In de commerciële jaarrekening dienen toekomstige fiscale verplichtingen te worden gewaardeerd en opgenomen op de balans. Deze verplichtingen kunnen actief of passief zijn. Bij SEW is er sprake van passieve latentie op disagio leningen.